Open begrotingen ontwikkeling KNSF-terrein

4-sep-2004

Samenvatting

Op 9 december 2003 presenteerde Freek de Jong van het bureau Arcadis de begroting van KNSF-vastgoed inzake 'sanering en herontwikkeling Kruitfabriek te Muiden'. Daarnaast publiceerde ditzelfde bureau reeds op 3 april 2003 een samenvatting van deze begroting. De volgende uiteenzetting is een synthese van deze twee openbare stukken informatie, en leert u hoe de verschillende kosten voor ontmanteling en herontwikkeling door KNSF werden ingeschat. Omdat KNSF zegt te verwachten slechts een bescheiden winst te maken weet u daarmee meteen wat er zo ongeveer aan opbrengsten verwacht wordt. Op grond van deze door Arcadis verstrekte informatie weten we dat de kosten op ca. 240 M€ (240 miljoen euro) geschat worden. Als er uitgegaan wordt van een bescheidenen winst (van 10 M€ tot 20 M€, dus 4 tot 8%), kan de opbrengst op 250-260 M€ geschat worden.

Vervolgens maken wij gebruik van gezond verstand en de samenvatting van de toetsingsrapportage contra-expertise door het bureau Oranjewoud (16 juni 2003) om de werkelijke kosten te schatten. Deze blijken dan slechts ongeveer de helft te zijn van de door KNSF opgevoerde kosten. Aan de opbrengstenkant valt weinig aan te merken: met het gangbare percentage van de geschatte VON-waarde van het geplande bouwvolume bedraagt de opbrengst ook ca. 260 M€. De enige opmerking die we hier willen maken is dat dit 'gangbare percentage' een voor Muiden relatieve lage grondopbrengst oplevert. Zelfs met deze pessimistische schatting valt de winst van KNSF tenminste 100 M€ hoger uit dan zij beweert.

Met het bovenstaande wordt de bewering van de PvdA-Muiden dat ongeveer een kwart van het geplande bouwvolume meer dan voldoende zou zijn om de kosten van bedrijfsbeëindiging en sanering te dekken wel heel plausibel. Ook dit is doorgerekend, en blijkt juist te zijn.

Muideninfo vindt het logisch en accepteert dat een ondernemer probeert zo veel mogelijk winst te maken. Maar wanneer de door u gekozen overheden meewerken aan het realiseren van een dergelijke excessieve winst bij een ruimtelijke ontwikkeling vindt Muideninfo wél dat u dat moet weten. En de alternatieven moet kennen. Wij proberen immers de kwaliteit van de politieke besluitvorming in Muiden te verbeteren.

Conclusies:

De totale kosten van ontmanteling en herontwikkeling bedragen volgens onze contra-expertise geen 240 M€ zoals KNSF opgeeft maar slechts de helft daarvan.
De door KNSF verwachte opbrengst van 250-260 M€ is zeer wel mogelijk. In dat geval bedraagt de winst 130 - 140 M€.
Rekening houdend met het optreden van effecten die deze winst negatief beïnvloeden kan veilig geconcludeerd worden dat dit project niet alleen kostendekkend of bescheiden winstgevend is - zoals provincie, gemeente en KNSF ons willen doen geloven - maar daarboven minstens 100 M€ voor de enige aandeelhouder van KNSF oplevert.
Kostendekkende bedrijfsbeëindiging en sanering, en een leuk winstje, is reeds mogelijk bij 500 woningen en 25.000 m2 kantoor, conform de plannen van de Muidense PvdA. De bouwopgave die de KNSF voorstelt en provincie en gemeentebestuur accepteerde leidt tot excessieve winst.
KNSF en Provincie (GS) doen er goed aan, om uit de ontstane patstelling te komen te erkennen dat er geen maatschappelijke reden is om 1700 woningen en 10 HA kantoor als randvoorwaarde te beschouwen.

Muideninfo nodigt KNSF uit tot nu eens een zinnige, inhoudelijke reactie, en wil de wijze waarop deze cijfers tot stand zijn gekomen graag met haar bespreken. En daarbij háar Open Geheime Begroting en de Contra Expertise publiceren, precies zoals KNSF al zo vaak beloofde. Zolang u die niet kent moet u muideninfo maar geloven. We zijn niet over één nacht ijs gegaan.

Ons volledige rapport (pdf -132 kb - 8 bladzijden) kunt u hier downloaden.

"Heeft KNSF soms het alleenrecht op het gebruik van het woord 'Open' " vraagt Louk Gotjé zich af in een ingezonden stuk - "aanval op democratie" naar aanleiding van de intimidatie door KNSF.

terug naar het overzicht

U kunt uw bijdrage zenden of opmerkingen kwijt door op de onderstaande envelop te klikken
U belandt dan op ons reactie formulier: