Voorstel
1. instemmen met het uitvoeren van de afspraken uit de intentieovereenkomst met Rijk, Provincie en KNSF gericht op het beëindigen van de activiteiten van Muiden Chemie bv door middel van het ontwikkelen van woningen c.a. op het KNSF-terrein;
2. instemmen met de afspraken die Muiden en Weesp en de Provincie hebben gemaakt over de uitwerking van de structuurvisie voor de Bloemendalerpolder en het KNSF-terrein;
3. instemmen met de herontwikkeling van het KNSF-terrein, zoals beschreven in het herontwikkelingsplan en de bijhorende open begroting;
4. binnen de contouren van dit herontwikkelingsplan, de open begroting en dit raadsvoorstel op zo kort mogelijke termijn en in samenspraak met KNSF en de provincie komen tot een nieuw bestemmingsplan om dit herontwikkelingsplan. planologisch mogelijk te maken;
5. tegelijkertijd met KNSF toewerken naar een raadsvoorstel inzake een exploitatie-overeenkomst voor de realisatie van het nieuwe bestemmingsplan;
6. al het nodige doen om de gronden, gelegen tussen de Maxisweg en de Amsterdamsestraatweg, waarop recent een WVG gevestigd is, eigendomtechnisch en planologisch beschikbaar te krijgen onder andere voor de verplaatsing van de sportvelden en volkstuinen;
7. ons college opdragen al het nodige te doen om bovenstaande besluiten voor te bereiden en uit te voeren.
Inleiding
In deze notitie wordt beschreven op welke wijze het afgelopen jaar een plan is gemaakt om tot beëindiging te komen van de activiteiten van de springstoffenfabriek Muiden Chemie bv. op het KNSF-terrein ten westen van de kern Muiden. Dit houdt in dat in samenspraak tussen de grondeigenaar (Koninklijke Nederlandse Springstoffenfabrieken N.V.), ons college, gedeputeerde staten van de provincie Noord-Holland en het Ministerie van VROM een studie is gedaan naar het herontwikkelen van de gronden van KNSF tot een woningbouwlokatie c.a. Uit de inmiddels uitgevoerde studies is gebleken dat een haalbare herontwikkeling van dit terrein naar een woningbouwlokatie mogelijk is. Met voorliggend raadsvoorstel wordt uw raad gevraagd in te stemmen met het in gang zetten van de nodige activiteiten om deze herontwikkeling daadwerkelijk te realiseren.
In deze notitie staat beschreven op welke wijze dit plan tot stand gekomen is. Hier wordt ingegaan op de gemaakte afwegingen op het gebied van stedenbouwkundige randvoorwaarden, de financiële achtergrond van het plan, de planologische en maatschappelijke consequenties, hoe de deelnemende partijen de voorstellen hebben beoordeeld en wat de te zetten stappen zijn om dit plan te realiseren
Bij dit raadsbesluit horen de volgende documenten (bijlagen):
1. Het plan: "Herontwikkeling KNSF-terrein te Muiden", dd. 15 mei 2003;
2. Samenvatting Fase 1 :open begroting voor sluiting ontmanteling en sanering kruitfabriek Muiden dd. 4 april 2003;
3. Uitgebreide open begroting (fase 1) voor sluiting, ontmanteling en sanering kruitfabriek(dd. 4 april 2003: vertrouwelijk ter inzage voor raads- en commissieleden bij de gemeentesecretaris);
4. Herontwikkeling kruitfabriek Muiden, executive summary, dd. 28 mei 2003 (zie samenvatting genoemd onder punt 2);
5. Toelichting fase 2: Grondexploitatie KNSF Muiden (dd. 4 april 2003; vertrouwelijk ter inzage voor raads- en commissieleden bij de gemeentesecretaris);
6. Samenvatting toetsingsrapportage contra-expertise vastgoedontwikkeling KNSF-terrein door Oranjewoud dd.16 juni 2003;
7. Brief met standpunt Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland over de herontwikkeling van het KNSF-terrein (wordt nog nagezonden);
8. Brief met het standpunt van het Ministerie van VROM over de herontwikkeling van het KNSF-terrein dd. 1 augustus 2003;
9. Intentieovereenkomsten tussen gemeente, provincie, rijk en KNSF (dec. 2002, januari 2003, reeds in uw bezit).
Dit raadsvoorstel is mede te lezen als een samenvatting van de inhoud en conclusies zoals die in bovenstaande documenten staan beschreven.
Werkwijze
Op initiatief van KNSF is eind 2002 met de gemeente, de provincie en het ministerie van VROM een intentieovereenkomst gesloten die tot doel had binnen bepaalde randvoorwaarden een plan te ontwikkelen gericht op het beeindigen van de activiteiten van Muiden Chemie b.v. (deze intentie-overeenkomst is op 17 april + 2003 door uw raad voor kennisgeving aangenomen). Hiervoor zou een woningbouwprogramma worden ontwikkeld, waaruit dé kosten van het beëindigen van deze activiteiten gefinancierd zouden kunnen worden.
In beeld zou worden gebracht wat de voordelen voor Muiden zijn van zo'n ontwikkeling. Deze lagen mogelijk in het beëindigen van de activiteiten van de springstoffenfabriek in een dichtbevolkt deel van Nederland en het realiseren van onder andere een woningbouwprogramma. Provincie en Rijk wilden dit ook in beeld gebracht zien. KNSF ziet als risicodragende ondernemer mogelijkheden om hier een bijdrage aan te leveren.
Binnen de afspraken van deze intentie-overeenkomsten is door KNSF en ons college samengewerkt aan het tot stand brengen van een haalbaar plan. Dit hield in dat op basis van aannames met betrekking tot de stedenbouwkundige invulling van het gebied een kosten- en batenbegroting is opgesteld. De kosten van het beëindigen van de fabriek (inclusief saneringen en sociaal plan) zijn in beeld gebracht, alsmede de kosten die gepaard gaan met het ontwikkelen van het gebied tot een woningbouwlokatie en de kosten voor de gemeente. Hiernaast zijn opbrengsten geraamd. Deze begroting is door een onafhankelijke partij getoetst. Op basis van deze informatie hebben de partijen die de intentie-overeenkomsten hebben getekend een positieve conclusie getrokken over de haalbaarheid van hun voornemens zoals neergelegd in de overeenkomsten.
In de bijlagen staat beschreven wat deze standpunten zijn. Dit raadsvoorstel dient het gemeentelijk standpunt hierover te bepalen.
Het plan
In een interactief proces tussen de partijen is gekomen tot een stedenbouwkundig raamwerk voor de herontwikkeling van de gronden van KNSF. Hierbij is verkennend gekeken naar de ligging en gebruiksmogelijkheden van het terrein, de woningbouwmogelijkheden, de mogelijkheden voor werkfuncties, hoe het water kan worden gebruikt, de milieu-aspecten, cultuurhistorische aspecten, verkeersontsluitingen en dergelijke. Het stedenbouwkundige raamwerk dat moest ontstaan was een menging van marktpotenties enerzijds en de volkshuisvestingsbelangen voor de woningbouw anderzijds. Verder is gekeken naar de maximalisatie van de opbrengst door uitgifte van woningen en kantoren afgezet tegen de kosten die voortvloeien uit de aanleg van infrastructuur en bovenwijkse voorzieningen en de kosten van het saneren en beëindigen van de fabriek. Detaillering van het plan vindt plaats in de vervolgfase gericht op het maken van een nieuw bestemmingsplan.
Deze werkwijze heeft geleid tot een ruimtelijk programma op hoofdlijnen (voorlopig ontwerp) waarin verschillende woonmilieus kunnen ontstaan, waarbij zoveel mogelijk de bestaande natuurwaarden en kwaliteiten van het gebied (bos- en waterrijk) worden benut. Het plan geeft ruimte voor kantoorontwikkeling langs de Al die tevens dient als geluidwerende voorziening. De aan de zeedijk gelegen delen worden zoveel mogelijk opengehouden. In het plan is rekening gehouden met voldoende ruimte voor de bouw van woningen in het sociale segment. Het realisatie- en uitgiftetempo voor de woningen houdt rekening met een gespreide oplevering van het sociale segment (om de twee jaar circa 50 woningen)en een maximale flexibiliteit om in te spelen op de ontwikkelingen op de woningbouwmarkt in de toekomst. Met betrekking tot het woningbouwprogramma
wordt als richtlijn gehanteerd dat in de eindsituatie voor heel (nieuw) Muiden als geheel 30 procent sociale sector-woningen aanwezig zijn. Een binnenhaven is overwogen maar niet haalbaar gebleken.
Het voorlopige ruimtelijk programma van eisen of stedenbouwkundig raamwerk dat zo tot stand is gekomen, komt uit op ongeveer 1700 woningen en een significant aantal, stedenbouwkundig inpasbare, meters kantoorruimte. Onder bepaalde voorwaarden zijn deze kantoren inwisselbaar voor woningbouw. In de op basis van deze uitgangspunten opgestelde grondexploitatie is geconstateerd dat deze ontwikkeling opbrengsten genereert, die de kosten kunnen dekken. Deze uitgangspunten zullen de hoofdlijn moeten vormen voor een daadwerkelijke ontwikkeling van het terrein. Aangezien de herontwikkeling zal beginnen met het maken van hoge kosten voor het beëindigen en saneren van de fabriek is de rentefactor zwaarwegend in de haalbaarheid van deze grondexploitatie.
Met de nu voorliggende besluitvorming wordt de hoofdlijn van dit stedenbouwkundige raamwerk bepaald. Het zal de basis zijn voor verdere concretiseringen en invulling van de plannen. Wanneer uw raad met de thans voorliggende voorstellen instemt zullen gemeente en KNSF binnen de contour van dit stedenbouwkundige raamwerk toewerken naar een definitieve exploitatieovereenkomst, die opnieuw aan uw raad ter besluitvorming zal worden voorgelegd.
Financiële aspecten
De beschikbare grondexploitatie laat zien welke kosten en baten geraamd zijn. De belangrijkste kosten voor de gemeente liggen in het financieren van de openbare voorzieningen en hoofdinfrastructuur, de bovenwijkse voorzieningen, kosten voor het ambtelijk apparaat, bodemsaneringskosten, beheer en onderhoud en compensatie van mogelijke schade aan natuurwaarden en de verplaatsing van sportfuncties en volkstuinen. Voor deze kosten zijn in de grondexploitatie ramingen opgenomen.
Het is van groot belang de fase van besluitvorming die nu aan de orde is te scheiden van de logische behoefte om op dit moment precies te willen weten hoe het plan er komt uit te zien en wat de exacte kosten en baten zijn. Op dit moment beschikken wij over inzicht in een globale grondexploitatie waarin de belangen van onze gemeente zo goed en volledig mogelijk zijn opgenomen. De beschikbare informatie geeft aan dat met dit plan een haalbare herontwikkeling betaald kan worden met inbegrip van alle gemeentelijke kosten. De onafhankelijke toetsing van de begroting bevestigt dat. Provincie, Rijk en KNSF onderschrijven de conclusies. Met Muiden Chemie zijn afspraken gemaakt over de beëindiging van de werkzaamheden.
Naar onze mening kan nu een vervolgstap worden gezet in de richting van het definitief maken van de plannen binnen de contouren van voorliggend. herontwikkelingsplan. Deze uitwerkingen zullen vervolgens leiden tot een volgend
voorstel aan uw raad over het definitieve stedenbouwkundige plan, een raamexploitatieovereenkomst waarin gemeente en KNSF de financiële afspraken definitief maken enz.
Planologische aspecten
De invloed van de gemeente en de provincie ten opzichte van de herontwikkeling van het KNSF-terrein is gekoppeld aan de bevoegdheid om het bestemmingsplan en het streekplan te wijzigen. Hieraan worden voorwaarden gesteld waaraan KNSF moet voldoen. Tijdens de voorbereidende werkzaamheden zijn door gemeente en provincie randvoorwaarden in de planvorming ingebracht. Deze hebben betrekking op de volgende aspecten:
- kwaliteitseisen ruimtelijk programma (bereikbaarheid, infrastructuur, segmentering woningbouw, ontsluitingsstructuur, beheer en onderhoud)
- volkshuisvestingsbeleid (doelgroepenbeleid, sociale segment)
- economisch beleid (werkgelegenheid, ruimtelijk-economisch perspectief)
- natuur en milieu (bodemsanering, cultuur-historie, ecologische waarden, habitat-richtlijn, waterbeleid)
- maatschappelijke en bovenwijkse voorzieningen (zoals verplaatsen sportvelden en uitbreiden van de begraafplaats).
Deze aspecten zijn bij de planvorming onderdeel geworden van het herontwikkelingsplan. Betrokken partijen zijn van mening dat dit op een zorgvuldige manier is gebeurd en dat de belangen van de partijen in goede verhoudingen en met oog voor kostenefficientie in het plan zijn terecht gekomen. Samen met de uitgevoerde toetsen op de financiële haalbaarheid geeft dit het vertrouwen om op basis van dit plan nu te gaan werken aan een nieuw bestemmingsplan voor het KNSF-terrein. Tegelijkertijd zal de gemeente met KNSF een exploitatieovereenkomst opstellen die de financiële uitgangspunten en de wederzijdse verplichtingen zal vastleggen.
In het recent vastgestelde provinciale streekplan Noord-Holland-zuid staat deze nieuwste ontwikkeling natuurlijk nog niet opgenomen. De provincie richt zich volgens dit streekplan op het voor de regio Muiden-Weesp opstellen van een structuurvisie die de basis kan zijn voor een uitwerkingsplan van het streekplan. Dit is weer nodig om nieuwe bestemmingsplannen te kunnen toetsen. De ontwikkeling van het KNSF-terrein wordt ingebracht als de eerste fase van deze structuurvisie en kan een eigen planologisch traject doorlopen.
Voor de gemeente geldt geen wettelijke verplichting voor het uitvoeren van een Milieu-effectenrapportage (MER) voor een woningbouwontwikkeling van minder dan 2000 woningen. Toch zal bij het uitwerken van het bestemmingsplan rekening worden gehouden met de eisen die een MER stelt aan woningbouwontwikkeling. Dit houdt in dat samen met de provincie wordt gekeken of het ruimtelijk plan voldoende rekening houdt met ecologische waarden en andere milieu-aspecten (wettelijke natuurtoets en watertoets). Onderdeel hiervan is een toets of milieuvriendelijkere alternatieven bekeken zijn. In het huidige plan is al een inventarisatie van natuurwaarden gemaakt welke ten behoeve van het bestemmingsplan nader uitgewerkt zal worden, rekening houdend met de MER-systematiek.
Uw raad heeft de Wet Voorkeursrecht gemeenten gevestigd op het weiland, gelegen tussen de Maxisweg en de Amsterdamsestraatweg, met als doel dit eigendomtechnisch en planologisch beschikbaar te krijgen voor de uitplaatsing van diverse bovenwijkse voorzieningen.
Wanneer uw raad conform onze voorstellen besluit houdt dit in, dat op basis van dit herontwikkelingsplan verdere uitwerkingen worden gestart in de richting van een nieuw bestemmingsplan en een exploitatie-overeenkomst. Deze uitwerkingen worden via de gebruikelijke procedures aan uw raad voorgelegd. Gelet op de vele individuele belangen is tot op heden in redelijke beslotenheid gehandeld. Vanaf dit moment kunnen inwoners en andere belanghebbenden zich een beeld vormen van de voorgenomen herontwikkeling van het KNSF-terrein. Dit zal leiden tot reacties en vragen die door ons college zullen worden betrokken en beantwoord bij de besluitvorming over het nieuwe bestemmingsplan. Op dat moment zal ook de formele participatie vorm krijgen op de gebruikelijke werkwijze van de Wet op de Ruimtelijke Ordening.
De provincie heeft aangegeven direct betrokken te willen zijn bij de verdere uitwerkingen van dit plan. De planologische trajecten van gemeente en provincie worden op elkaar afgestemd. De financiële haalbaarheid van het plan is sterk afhankelijk van een goede voortgang in de werkzaamheden. Dit is het gevolg van het principe dat eerst grote kosten moeten worden gemaakt voor het beëindigen en saneren van de werkzaamheden van de fabriek voordat opbrengsten uit verkoop van woningen kunnen ontstaan. De rentelasten zijn hierdoor hoog en elke vertraging in de voortgang drukt daardoor hard op de exploitatie. Een nieuw bestemmingsplan is de enige zekerheid voor de ontwikkelaar om de risico's van deze herontwikkeling aan te gaan. Het is dan ook zaak op zo kort mogelijke termijn te starten met het maken van een nieuw bestemmingsplan. Dit houdt in dat het bestemmingsplantraject, dat gemiddeld 2 jaar duurt, in 2003 gestart moet worden.
Maatschappelijke aspecten
In het door provinciale Staten van Noord-Holland op 17 februari vastgestelde Streekplan Noord-Holland Zuid is voor de Bloemendalerpolder en het KNSF-terrein een taakstelling opgenomen van 5000 woningen. Met de provincie, het Rijk en de gemeente Weesp is uitvoerig en intensief overleg gepleegd en onderhandeld over deze taakstelling in relatie tot de woningbouwontwikkeling op het KNSF-terrein. Uiteindelijk hebben provincie en beide gemeenten daarover in hoofdlijnen de volgende afspraken kunnen maken:
1. voortvloeiende uit de "open begroting" en de daarop gevolgde second opinion, waar rijk, provincie en gemeente in principe en onder nader te stellen randvoorwaarden mee hebben ingestemd, realiseert Muiden op het KNSF-terrein maximaal 2000 woningen (waarvan circa 75 binnenstedelijk). Het streven is erop gericht met de bouw van de eerste woningen in 2006 te starten en deze gefaseerd uit te voeren in een periode van 10 tot 12 jaar;
2. in de periode tot 2018 realiseert Weesp gefaseerd rond het station, binnenstedelijk en aan de rand van Aetsveld maximaal 1800 woningen (indicatief denken partijen daarbij aan circa 1000 woningen rond het station, binnenstedelijk circa 400 á 500 en aan de rand van Aetsveld circa 300 á 400). Indien de rode contour voor de locatie Aetsveld moet worden verlegd zal dit niet gezocht worden in Aetsveld-west. Voor wat betreft Aetsveld I Weesp-zuid en de stationslocatie zal een kwalitatief hoogwaardige en stedenbouwkundig verantwoorde aansluiting met "bestaand Weesp" tot stand moeten worden gebracht, terwijl op beide locaties voor de verkeersproblematiek een goede oplossing zal moeten worden gevonden. De Aetsveldse polder zal blijvend bescherming als landschapspolder moeten krijgen. De contouren daarvoor moeten duidelijk worden vastgelegd;
3. het centrale deel van de Bloemendalerpolder en de Gemeenschapspolder (circa 350 hectare) krijgt blijvend een kwalitatief hoogwaardige groene invulling, waarbij (onder het zoveel mogelijk handhaven van de ecologische hoofdstructuur) natuur-, bos- en recreatiegebieden elkaar afwisselen. In een ‘parkachtige setting (waarbij de Vechtzone wordt betrokken) kunnen ter plaatse een beperkt aantal landgoederen met circa 500 wooneenheden worden gerealiseerd, waarbij ook aansluiting zal worden gezocht bij bestaande bebouwing in het gebied.
Uit de opbrengsten van de te realiseren landgoederen zullen mede substantiële gelden moeten vrijkomen om de blijvende groene invulling van de polders te kunnen realiseren;
Noot: De realisering van een tijdelijk slibdepot (maximaal lOjaar) op een beperkt aantal gronden in de Gemeenschapspolder maakt dee! uit van de plannen.
Regionaal bestaat behoefte aan een dergelijk depot De doelstelling zal moeten zijn, dat bij de realisering van de groene invulllng van de polder uiteindeijk werk met werk kan worden gemaakt. Opbrengsten uit het depot zullen moeten worden aangewend voor de ‘groene' inrichting van het gebied.
4. vanuit een open en constructief overleg spannen gemeenten en provincie zich in om bovenvermelde uitgangspunten in een structuurvisie vast te leggen. De provincie is bereid ambtelijke ondersteuning en een substantiele bijdrage in de realisering van de structuurvisie te verlenen;
5. indien zich bij de ontwikkeling van bovenvermelde plannen knelpunten voordoen is de provincie bereid zich daadwerkelijk in te spannen om met de gemeenten tot oplossingen te komen. De bereidheid is aanwezig om desgewenst bij de ontwikkeling van de plannen ambtelijke ondersteuning te geven. De provincie is tevens bereid tot een inspanningsverplichting daar waar het gaat om delen van de polders aangewezen te krijgen als natuurbeschermingsgebied, het verkrijgen van ISV-gelden en andere subsidies voor beide gemeenten en de wens van Muiden om de verlegging van de A1 en de realisering van een aquaduct (versneld) opgenomen te krijgen in het MIT;
6. volgens het door provinciale staten op 17 februari 2003 vastgestelde Streekplan Noord-Holland Zuid ligt er voor de Bloemendalerpolder en het KNSF-terrein een taakstelling van 5000 woningen. De provincie zal gebruik maken van haar afwijkingsbevoegdheid om bij het vast te stellen uitwerkingsplan 4500 woningen als taakstelling aan te houden. Met de hiervoor gemaakte afspraken zullen beide gemeenten in elk geval 4300 woningen realiseren. Daarnaast is de gemeente Weesp bereid zich in te spannen voor de bouw van circa 200 woningen extra in de hiervoor onder 2 genoemde gebieden, onder voorwaarde dat deze woningen uit stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt aanvaardbaar zijn.
Met bovengenoemde afspraken, die zoals al eerder aangegeven na intensieve onderhandelingen tot stand zijn gekomen, is naar de mening van ons college een evenwichtige balans gevonden tussen enerzijds de onvermijdelijke groei van Muiden in de komende decennia en anderzijds het behoud van een kwalitatief hoogwaardig woon- en leefmilieu. Wij betrekken daarbij ook de onderzoeksresultaten van het sociaal-economisch onderzoek, waarin is aangegeven dat het voor het in stand houden van de huidige bevolkingssamenstelling / de leefbaarheid van beide kernen gewenst is in de komende jaren een substantieel aantal woningen te bouwen.
Wij hopen, dat wij gezamenlijk met uw raad, de loden van de commissies en onze inwoners vanuit deze voor ons college positieve benadering de komende jaren aan de uitwerking van de geschetste plannen kunnen werken.
Burgemeester en wethouders
G. Aalten, C.J. Leupen
secretaris loco-burgemeester
