De echte kosten van bedrijfsbeыindiging

"De grondeigenaar ontmaskerd"

(met dank aan 't VIB)

Het bureau Oranjewoud maakte een contraexpertise van de 'Open Begroting' van KNSF vastgoed: "Een inschatting onzerzijds (is) dat 80% van de kosten gereserveerd zijn om de risico's af te dekken." Het Bodemkundig Advies Bureau Edelman leverde de gegevens waarop de saneringskosten gebaseerd zouden zijn. Hun aanbeveling: "laten zitten, niets doen" (zie samenvatting) Reden voor een onafhankelijk onderzoeker om eens na te gaan hoe KNSF in godsnaam komt aan 76,5 miljoen euro aan kosten voor bedrijfsbeыindiging en ontmanteling. De in het rapport vervatte conclusie: 6 miljoen euro (bij recreatieve/natuur bestemming) tot 15 miljoen euro (bij het volledig uitvoeren van de plannen van KNSF) is voldoende.
Trouwens, KNSF bevestigt dit zelf in haar jaarverslagen van 1996 en 1997.
Veel leesplezier!

inhoud:

inleiding
samenvatting
deel 1: bedrijfsbeыindiging en beheer
sanering bovengronds:
deel 2: hoe KNSF sloopt voor А 883 per vierkante meter!
deel 3: samenvatting kosten bovengrondse sanering
sanering ondergronds:
de waarheid over de verspreide explosieven
deel 4: water, slib en bodemverontreininging
deel 5: samenvatting kosten ondergrondse sanering
deel 6: conclusie

inleiding

Rijk, Provincie en de voormalige wethouders van de gemeente Muiden zijn akkoord gegaan met een becijfering van het bureau Arcadis, in opdracht van de grondeigenaar KNSF-vastgoed II waaruit zou blijken dat er voor bedrijfsbeыindiging en ontmanteling van de kruitfabriek een bedrag van 76,5 MА nodig zou zijn. Deze kosten dienden vervolgens te worden opgebracht door middel van een vastgoedontwikkeling op dit terrein. Daarvoor zouden er 1500 - 1700 woningen en 100.000 tot 190.000 m2 kantoren gebouwd moeten worden. In dit rapport zal aangetoond worden dat de werkelijke noodzakelijke kosten van bedrijfsbeыindiging en sanering geen 76,5 MА bedragen, maar slechts een fractie daarvan.

Indien gekozen wordt voor een natuur- of recreatieve bestemming van het overgrote deel van het terrein zijn de noodzakelijke kosten volgens onze berekening (minder dan) 6 miljoen euro.

Indien gekozen wordt voor het volledig herontwikkelen van het terrein zijn er uitgebreidere sloopwerkzaamheden en mogelijk saneringswerkzaamheden noodzakelijk. Deze kosten hangen dan wщl samen met deze uiteindelijke bestemming, maar bedragen totaal niet meer dan 15 MА.

In de volgende hoofdstukken zal een onderbouwde schatting gemaakt worden van de werkelijke kosten van de beыindiging van bedrijfsactiviteiten (sociaal plan), veiligheidsmaatregelen, bewaking, exploitatiekosten, leges en beheer, voor sanering bovengronds (sloop), en de sanering ondergronds (w.o. explosievrij maken).

Het resultaat - ten hoogste 6 MА noodzakelijke kosten - wordt ook bereikt door jaarverslagen van KNSF te lezen. De reservering in de verslagen van 1996 en 1997 voor sanering van het bedrijfsterrein te Muiden stemt inderdaad nauwkeurig overeen met het door ons berekende resultaat.

samenvatting

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de waarschijnlijke kosten van bedrijfsbeыindiging, explosievrij maken en sanering. De kolom 'hoogstens' is onder de aanname dat het terrein geheel of grotendeels bestemd wordt voor woningbouw. Zij is alleen opgenomen om consistentie met de opstelling van de zgn. "Open Begroting" te bewerkstelligen. In feite hangen de meerkosten in deze kolom (behalve voor het sociaal plan) voornamelijk samen met de herontwikkeling van het terrein en niet met de ontmanteling.

In deze tabel zijn kosten opgenomen voor het explosievrij maken van het terrein. Of deze kosten hier op zijn plaats zijn, valt te bezien. Dit wordt verderop nader toegelicht.

(afgerond)	Waarschijnlijk	Hoogstens	Volgens KNSF:
*Grand Totaal*	*А 5.846.000*	*А 14.268.000*	А 76.500.000
Bedrijfsbeыindiging en beheer, totaal:	А 3.400.000	А 4.800.000	А 9.500.000
Sociaal plan:	А 2.500.000	А 2.800.000	geheim!
Bewaking, beheer, enzovoorts	А 900.000	А 2.000.000	geheim!
Sanering Bovengronds, totaal:	А 1.014.000	А 3.222.000	А 23.500.000
Voorbereiding, inspecties, decontaminatie:	А 100.000	А 250.000	А 3.525.000
Slopen	А 672.000	А 2.015.000	А 17.860.000
Asbestsanering	А 60.000	А 170.000	А 470.000
Rooien kruitbos	А 50.000	А 250.000	А 1.645.000
Onvoorzien	А 132.000	А 537.000	*
Sanering Ondergronds, totaal:	А 1.432.000	А 6.246.000	А 43.500.000
Verwijderen explosief materiaal	А 1.000.000	А 2.000.000	А 8.700.000
Ondergrondse constructies	А 25.000	А 430.000	А 5.655.000
Verwijderen kabels, leidingen en rioleringen	А 100.000	А 275.000	*
Wegen, paden en terreinverhardingen.	А 0	А 1.500.000	А 13.050.000
Grondwatersanering (en slib, asbest**)	А 0	А 100.000	А 7.830.000
Sanering Brandplaatsen	А 20.000	А 600.000	*
Algemeen	А 100.000	А 300.000	А 8.265.000
Onvoorzien	А 187.000	А 1.041.000	*

* = in bovenstaande of andere posten inbegrepen
** = knsf voert deze posten ten onrechte op

We vermelden hier de bronnen van de onderzoeker:

Samenvatting 'Open Begroting' door Arcadis - 4 april 2003
Toelichting Begroting door Arcadis - 9 december 2003
Intentieverklaringen december 2002
Jaarverslag KNSF 1996
Jaarverslag KNSF 1997
Toetsingsrapportage contra-expertise vastgoedontwikkeling, bureau Oranjewoud (WOB-versie) 16 juni 2003
Rapport Bodemkundig Adviesbureau Edelman 20 juni 1995
Rapporten Europese gemeenschap betreffende schadelijkheid aangetroffen stoffen.
Rapporten RIVM
Rapport 'Vervuiling van het KNSF-terrein' (verslag deskundige).
'Kruitpad 16' boek over de geschiedenis van de Kruitfabriek
Interviews met experts en betrokkenen

Mocht u goede reden hebben om nu reeds het gehele rapport in te zien, neem dan contact op met muideninfo.

deel 1: bedrijfsbeыindiging en beheer

Arcadis voert hier een totaalbedrag van 9,5 MА op. Dit bedrag bestaat uit de kosten van bedrijfsbeыindiging (in casu het 'sociaal plan') en overige kosten zoals bewaking, leges, en beheer. Wij komen tot 3,4 MА tot 4,8 MА

Sociaal plan:
Over de kosten van het sociaal plan lezen we in de contra-expertise van Oranjewoud: "De in het rapport opgenomen kostenraming kan worden beschouwd als een raming van de maximale kosten, dus een soort bovengrens voor de onderhandelingen over het sociaal plan. De raming bestaat uit beыindigingsvergoedingen gebaseerd op de kantonrechtersformule voor alle medewerkers plus een voor iedere medewerker gelijk budget voor training en opleiding en voor outplacement. Verder is geconstateerd dat bij de berekeningen van de beыindigingsvergoedingen op basis van de kantonrechters-formule een aanzienlijke opslag is gehanteerd van 35 %.
Afhankelijk van de afspraken die uiteindelijk in het sociaal plan gemaakt zullen worden, en van de acties van individuele medewerkers, kunnen kosten lager uitvallen." Uit betrouwbare bron weten we dat de kosten van dit sociale plan door de aandeelhouder gedragen worden waartoe KNSF-vastgoed een 'substantiыle bijdrage' levert. Hoe dan ook, de totale kosten kunnen nooit meer dan de kantonrechters-formule zijn plus 35%. Bekend is dat de maximale anciыnniteit van de medewerkers van MCI 11 jaar en 9 maanden is (het bedrijf werd op 24 augustus 1991 gestart en op 23 mei 2004 gesloten), en dat het zwaartepunt van de leeftijdsverdeling bij zo'n 40 - 45 jaar lag. Dat men gemiddeld bij MCI een modaal salaris van А 29.500 verdiende lijkt een veilige aanname. Dat de kantonrechter formule, na de gebruikelijke correcties betrekking heeft op 12 dienstjaren lijkt ook redelijk. Voor de 70 (68 volledig ontslag, 4 nog even in dienst gebleven) afgevloeide medewerkers komt dat neer op totaal А 2.065.000. Met de opslag van 35% kan de substantiыle bijdragen van KNSF-vastgoed dus nooit meer bedragen dan А 2.787.750.

Een bedrag van 2,5 MА (de 'substantiыle bijdrage' van KNSF is dan 90%) is waarschijnlijk, de totale kosten voor KNSF zullen echter nooit meer dan 2,8 MА bedragen.

Bewaking, beheer, enzovoorts
Naast de bovenstaande kosten van het sociaal plan zijn er voor de bedrijfsbeыindiging de volgende kosten op te voeren:

Bewaking: Er zijn op dit moment vier bewakers in dienst. Mochten deze gedurende twee jaar in dienst worden gehouden, dan zijn de geschatte personeelskosten hiervoor 8 manjaar с А 50.000 ofwel А 400.000. In ieder geval is het nauwelijks voorstelbaar dat 20 manjaar onvoldoende zal blijken, zodat de totale loonkosten voor de bewaking А 1.000.000 zeker niet zullen overschrijden.
Beheer, enzovoorts: Met bovenstaande posten zijn we er nog niet. Bijkomende kosten zijn die voor begeleiding van de genoemde activiteiten, mogelijk bewakingsapparatuur, en leges. Een bedrag van А 500.000 is daarvoor waarschijnlijk voldoende. In ieder geval zal А 1.000.000 niet overschreden worden.

deel 2: hoe KNSF sloopt voor 883 euro per vierkante meter!
Sanering Bovengronds

Arcadis voert hier een totaalbedrag van 23,5 MА op. Tot de sanering bovengronds wordt gerekend: Voorbereiding en inspecties, decontaminatie, asbestsanering, amoveren opstallen (sloop) en verwijderen groen/herplaatsen. Wij komen tot 1 tot 3,2 MА!

De kosten van bovengrondse sanering (sloop) houden sterk verband met de latere benutting. Men zou immers ook kunnen besluiten een aanzienlijk deel van de gebouwen te laten staan. Gezien de voortvarendheid waarmee de sloop is aangevangen zal er aan de voorbereiding hiervan, en van inspecties nauwelijks sprake zijn geweest. De gebouwen zijn schoon en dus explosieveilig opgeleverd. De post decontaminatie is dus niet van toepassing. In de praktijk wordt alle puin op щщn hoop gegooid.

Asbest:
Omhuld asbest hoeft niet verwijderd te worden wanneer niet gesloopt wordt. Er is nauwelijks sprake van het gebruik van asbest in de gebouwen. De gebouwen hadden meestal een plaatstalen dak, en soms een houten dak met mastiek dakbedekking. Alleen het gebouw van de bedrijfsbrandweer en een pomphokje van circa 1,5 m bij 1,5 m hadden een eterniet dak.
Hoogstens komt asbest voor in sommige afdichtingen. De leidingisolatie's zijn van glaswol, niet van asbest. Ook de vloerbedekking is asbestvrij, behalve van de kantine.

Slopen:
Volgens de contra-expertise van Oranjewoud zijn de sloopkosten in de 'Open Begroting' vщщl te hoog. De openbare informatie hierover vermeldt 17,8 miljoen euro voor het slopen van 105 gebouwen met bij elkaar een oppervlakte van 20.150 m2, of wel А 883 per m2! Oranjewoud vermeldt dat in de markt daarvoor een prijs van А 25/m2 reыel ('all-in'), en men rekent voor dit project (20.150 m2) op А 50/m2. Wanneer wij, gezien de weerbarstigheid van de gebouwen, dit bedrag nogmaals zouden verdubbelen komen we op hoogstens А 2.015.000 voor de 'totaalsloop'.
In het geval het terrein een natuur/recreatieve bestemming zal krijgen houden we rekening met een derde van de bovenstaande post, dus А 672.000. Er zal voor de meeste gebouwen geen noodzaak zijn ze te slopen, en mogelijk kunnen deze een andere bestemming krijgen. Voor de asbestsanering komt daar А 60.000 tot А 170.000 bij.
Voor de sloop alleen al rekent KNSF/Arcadis dus 15,7 tot 17 miljoen euro te veel!

Rooien Kruitbos :
Naar verluidt zou KNSF het hele Kruitbos willen rooien om daarna zorgvuldig op zoek te gaan naar 'explosieven'. Gezien het gevaar dat de bosarbeiders zouden lopen is deze redenering naar het rijk der fabelen te verwijzen. De Kruitfabriek fabriceerde kruit, en geen ontplofbare munitie (daarover later meer). Dat kruit werd mogelijk gemorst tijdens het transport op de wegen, maar routinematig met een veeg/zuig machine verwijderd. Mogelijk liggen er ten oosten van gebouw 60 onontplofte granaten (zie volgend hoofdstuk) en daar zou het denkbaar zijn om onder strikte veiligheidsvoorwaarden het bos te rooien. Het gaat dan om de 5 HA waar ook al om argumenten van ruimtelijke ordening woningbouw mogelijk zou moeten zijn.

deel 3: samenvatting kosten bovengrondse sanering en: de waarheid over de verspreide explosieven
Kosten bovengrondse sanering

Dit alles leidt tot het volgend resultaat:

Kosten voorbereiding: А100.000 tot А 250.000.
Slopen opstallen: zie boven: Wij komen op hoogstens А 2.015.000 voor de 'totaalsloop'.
In het geval het terrein een natuur/recreatieve bestemming zal krijgen houden we rekening met een derde van de bovenstaande post, dus А 672.000. Er zal voor de meeste gebouwen geen noodzaak zijn ze te slopen, en mogelijk kunnen deze een andere bestemming krijgen.
Asbestsanering. Volgens Oranjewoud is voor asbestsanering een bedrag van А 20/m2 reыel. We schatten de totale oppervlakte van het te verwijderen asbest op 500 tot 1000 m2 (=zeer ruim geschat), wat neerkomt op А 10.000 (waarschijnlijk) tot А 20.000 (hoogstens). Voor het verwijderen van de weinige afdichtingen die mogelijk asbest bevatten reserveren we А 50.000 (waarschijnlijk) tot А 150.000 (hoogstens). Totaal dus А 60.000 tot А 170.000.
Rooien kruitbos: Oranjewoud noemt hiervoor А10.000 per HA reыel. Dat levert een kostprijs van А 50.000 wanneer 5 HA gerooid zou worden ten behoeve van woningbouw, tot maximaal А 250.000 bij de 25 HA die Oranjewoud noemt.
In beide opstellingen (minimaal-maximaal) houden we rekening met een post 'onvoorzien' van resp. 15% tot 20%, ofwel А 132.000 tot А 537.000.

Sanering Ondergronds:

Arcadis voert hier een totaalbedrag van 43,5 MА op. Tot de sanering ondergronds wordt gerekend: Verwijderen explosief materiaal, ondergrondse constructies, vervuilde grond, saneren slib- en waterverontreiniging, en saneren wegen, paden en terreinverhardingen. Wij komen tot 1,4 MА tot 6,2 MА.

Explosieven
Het verwijderen van explosief materiaal heeft betrekking op het ongeluk met een munitie transport in 1947. Er zijn geen gevaren te duchten van de reguliere productie, noch van de overige ongevallen. De ontploffing vond plaats tijdens het uitladen van granaten vanuit een militaire vrachtwagen. Het uitladen werd verricht door het leger. De granaten werden verspreid in de richting van de Vesting Muiden, het KNSF-terrein, en de omliggende weilanden.
De granaten zijn na de ontploffing uiteraard zo goed mogelijk opgeruimd. Daarna werden de eerste jaren bij het maaien van het terrein nog wel ontstekingsmechanismen of granaten aangetroffen. Omdat dit maaien gedurende meer dan twintig jaar op het gehele terrein plaatsvond, en granaten in de halve eeuw na de ontploffing in de drassige bodem gezonken zullen zijn, is het onwaarschijnlijk nu nog granaten aan te treffen. Bij graafwerkzaamheden werden tot in de zeventiger jaren nog wel granaten bij graafwerkzaamheden aangetroffen. Het merendeel daarvan werd ten oosten van gebouw 87 en 60 gevonden.
De onderstaande illustratie geeft een beeld van een mogelijk verspreidingsgebied van de granaten:

Het ligt voor de hand in de eerste plaats het 5 HA grote gebied ten oosten van gebouw 60 en 87 te onderzoeken, alvorens daar bouwactiviteiten te ontwikkelen. Alleen als er gebouwd wordt in het mogelijk wijs alvorens te heien de bouwplaats op ondergrondse granaten te onderzoeken.

Buiten de hekken van de kruitfabriek zijn in een ruime omtrek explosieven aangetroffen: zoals ontstekingsmechanismen in de bosschages en de sloten bij de sportvelden, en granaten bij de Westbatterij (in 1996 aangetroffen!). In het weiland ten westen van 'Klapwijk' zijn tot vier keer toe, de laatste keer in 1993, granaten gevonden. Er zijn ook ontstekingsmechanismen in de Vecht gedumpt. Bij duikwerkzaamheden in de Muidertrekvaart werden granaten aangetroffen.

deel 4: water, slib en bodemverontreininging

Ook aan deze mening besteden we graag aandacht!

Met betrekking tot de verontreiniging van grond, slib en grondwater verwijzen wij naar het rapport van Bodemkundig Adviesbureau Edelman daaromtrent, in juni 1995 opgesteld in opdracht van KNSF. De conclusies van dit rapport zijn geыvalueerd naar de huidige wet- en regelgeving en opvattingen, en vergeleken met de conclusies waartoe men komt op basis van verklaringen van ter zake deskundige ex-werknemers van de Kruitfabriek, en besproken met experts.
De verontreinigingen op het KNSF terrein die in het rapport Edelman beschreven worden betreffen ftalaten, aromaten en zware metalen.

Het rapport concludeert dat het slib niet of nauwelijks verontreinigd is met PAK of zware metalen en slechts licht verontreinigd is met ftalaten. De grond, met name naast de verhardingen, en de verhardingen zelf, is verontreinigd met zware metalen, echter zodanig dat er geen aanleiding is tot sanering. Er is sprake van categorie 1 en 2 bouwstoffen, die op hun plaats mogen blijven, of hergebruikt kunnen worden. In het grondwater is plaatselijk sprake van verhoogde concentraties ftalaten en op щщn plaats een verhoogd gehalte vluchtige aromaten.

Wat niet beschreven wordt is de eventuele verontreiniging met asbest, en de mogelijke verontreinigingen op de zgn. brandplek, waar kruitafval verbrand werd. We gaan de vijf mogelijke bronnen van verontreiniging nu щщn voor щщn kort bespreken.

Ftalaten (weekmakers)
Ftalaten komen voor in kinderspeelgoed (tot 35%! in de Scoudibou-touwtjes) en electriciteitkabels om ze zacht en buigzaam te maken. Ze worden ook veelvuldig in cosmetica (parfums) gebruikt.
De Toelaatbare Dagelijkse Inname is 150 microgram per kg lichaamsgewicht, de hoogst aangetroffen concentratie in het grondwater is 30 microgram per liter, zodat je per dag vijf maal je lichaamsgewicht aan grondwater moet drinken om gevaar te lopen. Deze verontreiniging is zeer lokaal, in de directe omgeving van gebouwen. Gezien de bodemopbouw en grondwaterhuishouding zal de verontreiniging zich niet of nauwelijks hebben verspreid.
Waterbewoners (vissen) lopen mogelijk schade op bij zo'n 100 microgram per liter. Wat de gevolgen zijn van langdurige blootstelling (=inname) van geringe hoeveelheden bij mensen is niet bekend, vermoed wordt dat dit de voortplanting kan beяnvloeden. Bij proefdieren had men honderden malen de Toelaatbare Dagelijkse Inname van 150 microgram per kg lichaamsgewicht nodig om negatieve effecten op de voortplanting waar te nemen. In het slib zijn er licht verhoogde hoeveelheden ftalaten aangetroffen.
Het advies van Bureau Edelman luidt: niets doen en in de gaten houden bij een recreatieve of natuur bestemming, het grondwater lokaal saneren (= verder verdunnen door middel van 'open bemaling') bij een woonbestemming. Het ministerie van VROM liet ons weten dat ftalaten 'niet zo gauw gevaar opleveren'.

Oplosmiddelen
Toen het rapport opgesteld werd was de Kruitfabriek in bedrijf. Het is dan ook voor de hand liggend dat de oplosmiddelen die bij de productie met tonnen gebruikt werden in het grondwater zijn aangetroffen. De concentraties zijn echter lager dan de interventiewaarden. Bij uitzondering werd lokaal op 300 m2 de interventiewaarde overschreden. Het gaat hier om vluchtige aromaten, en mogelijk zijn deze na jaren vanzelf uit het grondwater verdwenen. Mocht dat niet het geval blijken te zijn dan kan voor die ene lokatie sanering plaats vinden door middel van 'open bemaling'.

Zware metalen
Zware metalen zijn aangetroffen in de wegverhardingen, en naast de wegen. De omvang van deze verontreinigingen is zodanig, dat de materialen voldoen aan categorie 1 en 2 van het bouwstoffenbesluit. Deze stoffen zijn voor wegaanleg gebruikelijk. Zij mogen gewoon blijven zitten, of, in het geval de verhardingen verwijderd worden in verband met woningbouw, zijn ze zeker herbruikbaar binnen de regels van het Bouwstoffenbesluit. Het rapport Edelman beveelt dit ook aan. Dat geldt ook voor de verontreinigingen naast de wegen: afhankelijk van de wijze van bouwrijp maken kunnen deze gewoon blijven zitten. Bij een recreatieve bestemming hoeft men zeker niets te doen.

Asbest
Eventuele verontreiniging met asbest is niet genoemd. Hoewel daarover nogal wat spookverhalen de ronde doen, is dat logisch: asbest werd niet gebruikt in de gebouwen. De gebouwen hadden meestal een plaatstalen dak, en soms een houten dak met mastiek dakbedekking. Alleen het gebouw van de bedrijfsbrandweer en een pomphokje hadden een eterniet dak. In de contra-expertise van Oranjewoud wordt de mogelijkheid genoemd dat asbest in het milieu zou zijn gekomen met de ontploffingen. Dat is dus pertinent onmogelijk. Het gebouw van de brandweer is nimmer ontploft. Asbestsanering van de bodem is daarmee onnodig. Hoogstens moet asbest uit de bestaande gebouwen verwijderd worden. Dit is in dit rapport eerder genoemd bij de bovengrondse sanering.

De brandplek
De verontreiniging op de brandplek, waar kruitafval verbrand werd niet onderzocht. Het ligt voor de hand hier nog aanvullend onderzoek te verrichten.

Samenvatting
In het voorgaande zijn alle verontreinigingen opgesomd. Het slib is niet of nauwelijks verontreinigd en behoeft niet gesaneerd te worden.
Het grondwater is plaatselijk, in de directe omgeving van de gebouwen, verontreinigd met ftalaten. De aanbeveling van Bodemkundig Adviesbureau Edelman dienaangaande luidt: in de gaten houden, en zonodig verdunnen. Op щщn plaats zijn vluchtige aromaten in het grondwater aangetroffen. Als deze er nog zitten, verdwijnen ze simpelweg met de eenvoudige en goedkope 'open bemaling'.
Bodemsanering is onnodig. De aangetroffen zware metalen zitten in wegverhardingen. Zij logen niet of nauwelijks uit, en mogen volgens het bouwstoffenbesluit op hun plaats blijven.

deel 5: samenvatting kosten ondergrondse sanering

Dit alles leidt tot het volgende resultaat:

Verwijderen explosief materiaal. Zoals hierboven betoogd, moet op het KNSF terrein waarschijnlijk 5 HA worden afgezocht. De rest moet men overlaten aan de EOD. Het leger liet de granaten hier immers ook rondslingeren. Daarvoor is een reservering van А 1.000.000 (А20/m2) opgenomen. Of dit werkelijk terecht is, is de vraag: ons inziens moet dit probleem los gezien worden van de herontwikkeling van het terrein en moet de hele omgeving - als daar aanleiding toe is - explosieveilig gemaakt worden. Hoewel speculaties over de kosten in dit stadium voorbarig zijn, is voor deze situatie - 'for the sake of argument' - А 2.000.000 gereserveerd.
Ondergrondse constructies. Oranjewoud geeft hiervoor het trekken van 3000 heipalen с А 90 op en het breken daarvan. Totale kosten ca. А 405.000 in het geval dat verwijderen van die heipalen noodzakelijk is. Verstandiger is ze te laten zitten, of te hergebruiken voor woningen of uitspanningen. Daarnaast zou men wel tien opslagtanks moeten verwijderen. Kosten: А 25.000. Het minimum scenario kost dus А 25.000, het maximaal scenario А 430.000.
Verwijderen kabels, leidingen en rioleringen. Er kan slechts een schatting worden gedaan. Op grond van ingewonnen informatie lijkt het redelijk deze post op maximaal А 275.000 te stellen. Bij een natuurbestemming is dat waarschijnlijk veel minder, tot nihil. Als ondergrens is echter А 100.000 gekozen.
Asbestsanering bodem. Op het terrein is geen asbest verspreid, noch bij de bouw, noch bij de bedrijfsuitoefening, en noch bij ongevallen (explosies). Een asbestsanering van de bodem is onnodig.
Vervuilde grond. Er is geen sanering noodzakelijk. Mocht men toch grond willen ontgraven en hergebruiken, dan staat daarvoor in de volgende post een voorziening opgenomen.
Wegen, paden en terreinverhardingen. Ontgravingen en aanvullingen. Het verwijderen van paden en wegen, en het dempen van sloten en dergelijke, heeft te maken met de uiteindelijke ontwikkeling van het terrein en hoort hier niet thuis. Het ligt voor de hand de categorie 1 en 2 bouwstoffen op het terrein her te gebruiken. Voor het verplaatsen van een deel van de verhardingen, en de aanvullingen, nemen we een stelpost van А 1.500.000 op. Deze post is uiteraard nihil wanneer het terrein een natuur/recreatieve bestemming zou krijgen.
Saneren slib- en waterverontreiniging. Zoals eerder betoogd is deze post bij een recreatieve/natuur bestemming onnodig. Mogelijk kiest men ervoor om bij de bestemming wonen op beperkte schaal open bemaling toe te passen om de aangetroffen verontreinigingen met aromaten en ftalaten te doen verdampen resp. te verdunnen. De kosten hiervan schatten we op ten hoogste А 100.000.
Sanering Brandplaats. Onderzoek is noodzakelijk. De kosten van dit onderzoek worden geschat op А 20.000. Mocht dit onderzoek uitwijzen dat sanering van de brandplaats noodzakelijk is, dan zullen de kosten hiervan (incl onderzoek) waarschijnlijk niet hoger uitvallen dan А 600.000.

Met het bovenstaande zijn we er nog niet. Afhankelijk van het te volgen scenario zullen er werkzaamheden van algemene aard zijn. Een reservering van А 100.000 tot А 300.000 is daarvoor op zijn plaats. Tenslotte is er post onvoorzien van weer 15% tot 20% van de totalen van deze bedragen, dus resp. А 187.000 tot А 1.041.000.

Conclusie:

Het totaal van deze berekening bedraagt (afgerond) А 5.800.000 bij een natuur/recreatieve bestemming en А 14.300.000 bij ontwikkeling van nagenoeg het volledige terrein ten behoeve van woningbouw en kantoren. Het is logisch om de 8,5 MА die men voornamelijk uitgeeft om de woningbouw voor te bereiden niet bij de kosten van bedrijfsbeыindiging en saneringskosten te rekenen. Deze berekening is echter toch gevolgd om consistentie met de opstelling van Arcadis te bewerkstelligen. Ook lijkt het de auteur dezes dat de kosten van het opruimen van de na de tweede wereldoorlog verspreide granaten ter discussie staat.

We hadden dit resultaat echter ook op een geheel andere manier kunnen bereiken. In de jaarverslagen van KNSF van 1996 en 1997 wordt een reservering gemaakt voor de kosten van sanering van de bedrijventerreinen te Muiden en Ouderkerk aan de Amstel in geval deze terreinen een andere bestemming zouden vinden. Deze reservering is gebaseerd op het eerder genoemde rapport van Bureau Edelman uit 1995. De totale saneringskosten voor Muiden en Ouderkerk tezamen belopen volgens deze rapporten fl. 11.276.220 (prijspeil 1995). Na 1995 is het terrein in Muiden zeker niet verder vervuild. Wat de verdeling tussen Muiden en Ouderkerk is, is onbekend, maar het is zeker realistisch aan te nemen dat de reservering voor Muiden niet groter kan zijn dan fl. 10.000.000. Dit bedrag geldt voor 'een toekomstige herinrichting' zoals nu in de bedoeling van KNSF ligt. Bij een gebruik 'vergelijkbaar met het huidige' liggen de saneringskosten fl. 6.000.000 lager dus op fl. 4.000.000 (maximaal). Gecorrigeerd voor inflatie (30%) komt de schatting van de saneringskosten door KNSF zelf neer op maximaal 2,36 MА tot 5,9 MА, afhankelijk van de ontwikkelingsvariant. Telt men daarbij de kosten voor bedrijfsbeыindiging van 3,4 MА tot 4,8 MА dan komt men met heel wat minder moeite tot het resultaat van 5,86 MА tot 10,7 MА (het laatste eventueel te verhogen met posten die samenhangen met het door KNSF voorgenomen gebruik, zoals eerder betoogd).

Dus: zowel met onze berekening, als met de gegevens uit de jaarverslagen van KNSF komt men tot een bedrag van minder dan 6 MА aan noodzakelijke kosten. Daarmee is dit resultaat buitengewoon plausibel.

terug naar het overzicht

U kunt uw bijdrage zenden of opmerkingen kwijt door op de onderstaande envelop te klikken
U belandt dan op ons reactie formulier: